점선이 그어진 말에 마우스를 올리면(휴대폰은 누르면) 쉬운 설명이 나옵니다.
바쁘면 이것만 — 30초
- 들어간 날 집 상태를 사진으로 남긴다. 나갈 때 이것이 거의 유일한 증거다.
- 계약 만료 전 통지해야 하는 기간을 달력에 미리 적어 둔다.
- 묵시적 갱신 뒤에 나가려면 내가 통지하고 3개월이 지나야 효력이 생긴다.
이렇게 잃는다
만기 두 달을 앞두고 집주인에게 "다음 달에 나가겠다"고 문자를 보냈다. 답이 없었다. 이사 날짜를 잡고 새집 계약금까지 걸었다.
나가는 날 을 달라고 하니 "새 세입자가 들어와야 준다"고 했다. 계약은 이미 묵시적으로 갱신된 상태였고, 내 통지는 3개월이 지나야 효력이 생기는 것이었다.
거기에 벽지와 바닥 값을 빼겠다고 했다. 입주할 때 이미 있던 자국이었지만 증명할 사진이 없었다.
기억할 한 줄
나올 때의 사고는 대부분 날짜와 사진 두 가지에서 난다.
왜 그렇게 되나
계약이 끝나는 방식은 세 가지다. 그냥 끝나거나, 내가 갱신을 요구하거나, 아무도 아무 말 없이 자동으로 이어지거나. 마지막이 묵시적 갱신이다.
묵시적으로 갱신된 뒤에는 나가는 절차가 달라진다. 언제든 나가겠다고 할 수 있지만, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생긴다. 이 3개월을 모르고 이사 날짜를 잡으면 없이 이사하게 된다.
원상복구는 성격이 다르다. "원래 상태"가 어땠는지를 두고 다투는데, 시간이 지난 뒤에는 양쪽 다 증명하기 어렵다. 그래서 입주 시점의 사진이 사실상 유일한 증거가 된다.
이 순서로 보면 됩니다
- 1
갱신 요구는 종료 6개월 전 ~ 2개월 전
이 기간을 벗어나면 요구할 수 없다.
- 2
아무 말 없으면 묵시적 갱신
같은 조건으로 2년 더 이어진다.
- 3
묵시적 갱신 후 나가려면 통지 후 3개월
통지한 날이 아니라 3개월 뒤가 종료일이다.
현장에서는
법과 다르게 돌아가는 부분을 그대로 짚습니다. 권하는 것이 아니라, 알고 판단하시라는 뜻입니다.
나올 때 가장 자주 부딪히는 것은 **원상복구의 범위**다. 그리고 이 다툼은 법보다 **관행과 감정**으로 굴러간다.
집주인 쪽에서는 **다음 세입자를 받으려면 새것처럼 만들어야 한다**고 생각한다. 도배와 장판을 새로 하고 싶은데, 그 비용을 나가는 사람에게 물리고 싶어진다.
세입자 쪽에서는 **살면서 생긴 것까지 왜 내가 물어야 하냐**고 본다. 못 자국, 벽지 변색, 바닥 눌림 같은 것들이 늘 다툼거리다.
문제는 이 대화가 **을 돌려주기 직전에** 벌어진다는 점이다. 이사 갈 집 이 걸려 있어서 세입자는 급하고, 그 급함이 협상력을 없앤다. **"그럼 이 정도만 빼고 드릴게요"**가 통하는 이유다.
그리고 양쪽 다 **처음 상태를 증명할 방법이 없다.** 들어올 때 사진을 찍어 두는 사람이 드물어서, 결국 기억과 목소리 큰 쪽으로 정리된다.
그러니 실전 결론은 나올 때가 아니라 **들어갈 때** 만들어진다. **입주 당일 사진 몇 장**이면 이 다툼의 대부분이 사라진다. 나갈 때 그 사진을 꺼내는 것만으로 이야기가 짧아진다.
이 순서로 보면 됩니다
- 1
새것처럼 요구
다음 세입자를 받을 비용을 나가는 사람에게 물리려 한다.
- 2
살면서 생긴 것
못 자국·변색·눌림이 늘 다툼거리다.
- 3
급한 쪽이 진다
이사 이 걸려 있어 협상력이 없다.
- 4
증명이 안 된다
들어올 때 사진이 없으면 기억으로 정리된다.
기억할 한 줄
이 다툼은 나올 때가 아니라 들어갈 때 사진 몇 장으로 끝난다.
법은 이렇게 말한다
계약갱신요구는 임대차가 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 할 수 있고, 1회만 가능하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년이다. 차임 증액은 약정 금액의 20분의 1(5%)을 넘지 못한다. 다만 이것은 **상한**이고, 시·도가 조례로 그 범위에서 더 낮게 정할 수 있다.
묵시적 갱신은 임대인이 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않으면 성립한다. 이 경우 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있으나, **임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생긴다.**
차임 연체로 해지되는 기준은 2기분 이상이며 연속일 필요는 없다. 10월분과 12월분을 각각 밀렸다면 2기분이다. 반대로 1회만 연체해도 해지된다는 은 임차인에게 불리해 효력이 없다.
수선 의무는 분쟁이 가장 빠르게 늘고 있는데 합의는 가장 안 되는 영역이다. 계약할 때 범위를 나눠 적어 두는 편이 낫다.
기억할 한 줄
"말했다"가 아니라 "언제 말했는지"가 날짜를 정한다.
근거 조문
- 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) (2026-08-13 기준)
- 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) (2026-08-13 기준)
- 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) (2026-08-13 기준)
해보기
임대차 계약 체크리스트의 ·입주 후 항목에 "입주 시 하자 사진 촬영"과 "갱신·퇴거 시점 챙기기"가 들어 있다.
사진은 이사 들어간 날 벽·바닥·창호·수전·가전을 날짜가 남게 찍고 집주인에게도 보내 두는 것까지가 한 세트다. 보낸 기록이 곧 증거가 된다.
한 줄 정리
묵시적 갱신 뒤에는 통지하고 3개월이다. 그리고 들어간 날 사진을 찍어 둔다.
이해했는지 확인해 봅시다
외웠는지가 아니라 판단할 수 있는지를 묻습니다.
4문항입니다. 본문을 잠시 접고 풀어보세요. 찾아보며 푸는 것보다 한 번 떠올려 보는 편이 훨씬 오래 남습니다. 막히면 본문을 다시 펼칠 수 있습니다.
이 화면의 내용은 일반적인 정보 제공이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 제도와 금액 기준은 바뀔 수 있으므로 각 항목에 표시된 기준일자를 확인하고, 구체적인 사안은 전문가와 상담하세요.
로그인 전 학습 진도는 이 브라우저에만 저장됩니다. 로그인하면 계정에 저장되어 다른 기기에서도 이어서 볼 수 있습니다.