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바쁘면 이것만 — 30초
- 계약 전에 내 과 를 합쳐 시세의 몇 %인지 계산한다.
- 비율이 높을수록 사고가 났을 때 남는 돈이 없다. 계산은 5분이면 끝난다.
- 사고 뒤 회수는 잘 되지 않는다. 계약 전 확인 말고 다른 방법이 없다.
이렇게 잃는다
2억 2천, 시세 2억 6천짜리 빌라였다. 시세보다 싸다는 말에 계약했다. 에 이 9천만원 있었지만 "그 정도는 다 있다"는 말을 들었다.
집이 로 넘어갔다. 는 1억 8,200만원. 이 서울 기준을 넘어 최우선변제는 0원이었고, 앞선 9천만원이 먼저 나갔다.
돌려받은 금액은 9,200만원. 회수율 42%였다. 못 받은 1억 2,800만원은 이 있어 자에게 청구할 수 있었지만, 그 돈을 실제로 받기까지 다시 몇 년이 걸렸다.
기억할 한 줄
+ 가 시세의 119%였다. 계약 전에 계산하면 5분이면 나오는 숫자다.
왜 그렇게 되나
로 넘어가면 대금을 정해진 순서대로 나눈다. 내 순위가 뒤일수록 앞사람들이 가져가고 남은 것만 받는다. 남지 않으면 못 받는다.
그리고 는 시세대로 나오지 않는다. 통상 시세보다 낮게 되므로, 나눌 돈 자체가 처음부터 줄어든 상태로 시작한다.
이 순서로 보면 됩니다
- 1
① 대금이 정해진다
시세가 아니라 다. 보통 시세보다 낮다.
- 2
② 가 먼저 나간다
요건에 들면 일정액을 먼저 받는다. 다만 주택가액의 1/2을 넘지 못한다.
- 3
③ 순위대로 한다
나보다 앞선 과 임차인이 먼저 가져간다.
- 4
④ 남은 것이 내 몫이다
못 받은 금액은 이 있으면 자가 하고, 없으면 그대로 사라진다.
현장에서는
법과 다르게 돌아가는 부분을 그대로 짚습니다. 권하는 것이 아니라, 알고 판단하시라는 뜻입니다.
이 얼마나 돌아오는지를 **계약 전에 계산해 보는 사람은 거의 없다.** 계산이 어려워서가 아니라, 그 계산을 해야 한다는 생각 자체를 안 하기 때문이다.
계약하는 자리의 질문은 대개 **"이 집 괜찮아요?"**다. 그 물음에 대한 답은 상태와 조건이지, 사고가 났을 때의 회수액이 아니다. 그래서 그 숫자는 아무도 꺼내지 않는다.
그리고 **숫자를 보면 계약을 못 할까 봐** 안 보는 마음도 있다. 마음에 든 집인데 위험이 크게 나오면 곤란해지니까, 모른 채로 진행하는 편이 편하다.
중개 쪽에서도 먼저 계산해 주지는 않는다. **거래를 성사시키는 일**이라 위험을 숫자로 보여 줄 유인이 크지 않고, 물어보지 않으면 그 대화는 시작되지 않는다.
그런데 이 계산은 **결과가 둘 중 하나로만 나온다.** 괜찮거나, 안 괜찮거나. 안 괜찮게 나온 집을 계약하지 않는 것만으로 이 탭에서 가르치는 것의 절반이 해결된다.
그러니 실전은 어려운 계산이 아니다. **와 를 넣고 한 번 돌려 보는 것.** 그 숫자가 마음에 안 들면 그 집이 아닌 것이고, 그 판단은 계약 전에만 할 수 있다.
이 순서로 보면 됩니다
- 1
해볼 생각을 안 한다
어려워서가 아니라 필요하다는 생각을 못 한다.
- 2
질문이 다르다
"이 집 괜찮아요?"의 답은 상태이지 회수액이 아니다.
- 3
보면 곤란해진다
마음에 든 집이라 모른 채 진행하는 편이 편하다.
- 4
먼저 계산해 주지 않는다
묻지 않으면 그 대화는 시작되지 않는다.
기억할 한 줄
이 판단은 계약 전에만 할 수 있다.
법은 이렇게 말한다
의 최우선변제는 지역별로 기준이 다르다. 서울은 1억 6,500만원 이하일 때 5,500만원, 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포는 1억 4,500만원 이하일 때 4,800만원, 광역시(과밀억제권역·군 제외)·안산·광주·파주·이천·평택은 8,500만원 이하일 때 2,800만원, 그 밖의 지역은 7,500만원 이하일 때 2,500만원이다.
중요한 것은 이것이 전액 보호가 아니라는 점이다. 정해진 금액까지만 보호하고, 그 금액도 주택가액(대지가액 포함)의 1/2을 넘지 못한다. 가 1억이면 서울이라도 5,000만원까지만이다.
위 금액은 **법이 아니라 시행령이 정한다.** 법 제8조 제3항이 "우선변제를 받을 임차인 및 중 일정액의 범위와 기준은 …대통령령으로 정한다"고 위임했고, 실제 금액은 시행령 제10조·제11조에 적혀 있다. **바뀌는 숫자이므로 계약 시점에 다시 본다.**
사고가 난 뒤의 회수는 생각보다 나쁘다. **HUG 전세 사고 금액 대비 회수 실적은 서울 약 26%, 인천 약 15% 수준으로 보고됐다.** 도 마찬가지다. 조정을 신청해도 상대방이 응하지 않겠다고 통지하면 되는데, **대한법률구조공단 임대차분쟁조정 실적 기준 2025년 조정성립률은 11.3%, 각하는 접수의 44.9%였고, 각하 사유의 80% 이상이 이 경우**다.
이 수치들은 조문이 아니라 **집계 시점의 통계**다. 방향을 보라는 뜻으로 적었다 — 사후 수단이 잘 작동하지 않는다는 것.
기억할 한 줄
사후 구제는 실패하고 있다. 그래서 계약 전 확인 말고는 방법이 없다.
근거 조문
- 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) (2026-08-13 기준)
- 주택임대차보호법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) (2026-08-14 기준)
- 주택임대차보호법 시행령 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) (2026-08-14 기준)
- 주택임대차보호법 제21조(조정의 신청 등 — 각하 사유) (2026-08-12 기준)
해보기
·시세· 채권을 넣으면 로 넘어갔을 때 얼마를 돌려받고 얼마를 못 받는지 나온다. 과 여부를 켜고 꺼보면 그 두 가지가 금액을 얼마나 바꾸는지 눈으로 보인다.
계약을 검토 중인 집이 있다면 그 숫자를 그대로 넣어보자. + 가 시세의 80%를 넘으면 위험 표시가 뜬다.
한 줄 정리
사고 후 회수는 15~26%, 조정 성립은 11%다. 계약 전 30분이 사후 3년을 이긴다.
이해했는지 확인해 봅시다
외웠는지가 아니라 판단할 수 있는지를 묻습니다.
4문항입니다. 본문을 잠시 접고 풀어보세요. 찾아보며 푸는 것보다 한 번 떠올려 보는 편이 훨씬 오래 남습니다. 막히면 본문을 다시 펼칠 수 있습니다.
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