선순위 확인 3종 — 체납·확정일자현황·전입세대

등기부를 꼼꼼히 봤다. 근저당은 시세의 절반 정도여서 계산해 보니 보증금은 안전할 것 같았다. 계약했다.

집이 경매로 넘어간 뒤 배당표를 받고 나서야 알았다. 집주인이 세금을 오래 체납하고 있었고, 그 세금이 내 보증금보다 먼저 배당됐다. 등기부 어디에도 적혀 있지 않던 금액이었다.

거기에 같은 건물의 다른 세입자들이 나보다 먼저 확정일자를 받아 둔 상태였다. 내 앞 순서는 계산했던 것보다 훨씬 컸다.

등기부는 등기된 것만 보여 준다. 그런데 배당 순서를 정하는 요소 중에는 등기되지 않는 것이 있다.

세금 체납이 그렇다. 집주인이 낸 적 없는 세금은 등기부에 나타나지 않지만 배당에서는 앞자리를 차지할 수 있다. 다세대·다가구 건물에서는 다른 세입자들의 보증금도 마찬가지다. 그들이 먼저 확정일자를 받아 뒀다면 내 앞 순서다.

그래서 등기부만 보고 계산하면 내 순위를 실제보다 좋게 착각한다. 특히 한 건물에 여러 세대가 사는 집일수록 차이가 크다.

국세징수법 제109조와 지방세징수법 제6조가 **임차인의 열람권**을 정한다. 주거용 건물을 임차하려는 사람은 **임대차계약 전 또는 임대차 기간이 시작하는 날까지** 임대인의 체납 내역을 열람 신청할 수 있고, 신청을 받은 세무서장·지방자치단체의 장은 **응하여야 한다.**

원칙은 임대인의 동의를 받아 신청하는 것이다. 다만 **보증금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에는 계약을 체결한 임차인이 임대인의 동의 없이도** 신청할 수 있다. 이때는 열람 사실이 임대인에게 통지된다. 기준 금액은 시행령이 정하고 개정되므로 신청 시점에 확인한다.

거절당할 걱정을 덜어 주는 조문이 하나 더 있다. 주택임대차보호법 제3조의7은 **임대인의 정보 제시 의무**를 정한다. 계약을 체결할 때 임대인은 **확정일자 부여일·차임·보증금 등 정보**와 **국세·지방세 납세증명서**를 제시하여야 한다. 열람에 동의하는 것으로 갈음할 수도 있다.

중개를 통했다면 확인·설명 쪽에도 근거가 있다. 공인중개사법 시행령 제21조 제1항은 주택 임대차 중개의 경우 **임대인의 정보 제시 의무와 보증금 중 일정액의 보호에 관한 사항**(제10호), **전입세대확인서의 열람 또는 교부에 관한 사항**(제11호)을 확인·설명 사항으로 정한다.

요구하는 것이 부탁이 아니라 **법이 정한 절차**라는 뜻이다.

세 가지 모두 임대차 계약 체크리스트의 계약 전 항목에 필수로 들어 있다. 어디서 어떻게 확인하는지도 함께 적혀 있다.

확인한 금액을 보증금 회수 계산의 "나보다 앞선 임차인 보증금"과 "선순위 채권"에 넣으면, 등기부만 봤을 때와 실제 회수액이 얼마나 다른지 바로 보인다.

등기부 + 체납 + 확정일자현황 + 전입세대. 넷을 다 봐야 내 순위가 나온다.