신탁 부동산 — 회복이 가장 어려운 유형

등기부를 뗐더니 을구가 비어 있었다. 근저당이 하나도 없어서 오히려 안심했다. 갑구에 "신탁"이라는 글자가 있었지만 무슨 뜻인지 몰랐고, 아무도 설명해 주지 않았다.

계약은 등기부에 이름이 적힌 사람과 했다. 보증금을 보내고 들어가 살았다.

나중에 알고 보니 그 집의 처분 권한은 신탁회사에 있었고, 회사는 이 임대차에 동의한 적이 없었다. 세입자로서의 권리를 주장할 수 없었고, 집이 팔릴 때 보증금을 돌려받을 근거도 없었다.

신탁은 집의 관리와 처분 권한을 전문 회사에 맡겨 두는 제도다. 건물을 지을 때 자금을 조달하려고 쓰는 경우가 많다. 제도 자체가 문제인 것은 아니다.

문제는 권한이 옮겨 간다는 점이다. 등기부에 이름이 남아 있는 사람과 실제로 집을 처분할 수 있는 쪽이 달라진다. 그래서 그 회사의 동의 없이 맺은 임대차는 효력을 주장하기 어렵다.

그리고 신탁된 집은 근저당이 잡혀 있지 않은 경우가 많다. 세입자 눈에는 "빚 없는 깨끗한 집"으로 보인다. 안심하게 만드는 요소가 사고의 원인이 되는 구조다.

갑구에 신탁 표시가 있으면 **신탁원부**를 따로 떼어 봐야 한다. 등기부만으로는 알 수 없는 내용이 여기 적혀 있다.

신탁원부에서 볼 것은 세 가지다. 첫째, 임대를 놓으려면 누구의 동의가 필요한가. 둘째, 우선수익자가 누구이고 채권이 얼마인가. 셋째, 임대차에 관한 제한이 있는가.

그리고 동의는 말로 받으면 안 된다. 신탁회사의 서면 동의를 받아 계약서와 함께 보관해야 한다. "구두로 확인했다"는 것은 나중에 아무 근거가 되지 않는다.

임대차 계약 체크리스트의 계약 전 항목에 "갑구에 신탁 표시가 있으면 신탁원부까지 열람"이 필수로 들어 있다. 무엇을 확인할지도 함께 적혀 있다.

이 항목은 회복이 가장 어려운 유형이라 필수 표시가 붙어 있다. 체크하지 않으면 상단 경고에 남는다.

갑구에 신탁이 보이면 신탁원부를 떼고, 서면 동의를 받는다.