광고에 있던 그 집이 없다

앱에서 조건에 맞는 집을 찾았다. 위치도 좋고 가격도 시세보다 낮았다. **전화하니 "방금 나갔다"**고 했다.

"그런데 마침 비슷한 게 하나 있다"며 다른 집을 보여 줬다. **가격은 더 높고 조건은 더 나빴다.** 이미 그 동네까지 왔고 시간을 썼으니 그냥 보기로 했다.

그날 세 군데를 봤다. 처음 보러 온 집은 **끝내 존재하지 않았다.** 광고는 그 뒤로도 몇 주 동안 그대로 올라와 있었다.

다른 사람은 **사진에 속았다.** 넓어 보이는 각도로 찍고, 창밖 풍경만 크게 넣었다. 가 보니 실제 방은 사진의 절반처럼 느껴졌다.

또 다른 사람은 **가격에 속았다.** 광고에는 낮은 금액만 적혀 있었고, 가서야 관리비가 따로 크게 붙는다는 말을 들었다.

셋 다 계약까지 간 것은 아니다. 그런데 **판단이 시작되는 지점이 이미 틀어져 있었다.** 시간을 쓴 만큼 그 자리에서 결정하기 쉬워진다.

광고의 목적이 **집을 파는 것이 아니라 전화를 받는 것**이기 때문이다. 일단 통화가 되고 사무소로 오게 만들면, 그다음은 대면에서 진행된다.

그래서 **가장 좋은 조건을 앞에 건다.** 존재하지 않아도 상관없다 — 그 광고의 역할은 이미 끝났기 때문이다. 이것을 흔히 미끼라고 부르는데, 감이 아니라 **법에 적힌 금지 유형**이다.

과장도 같은 구조다. 사진 각도, 가격 일부만 표기, 옵션인 것처럼 보이게 하는 표현. **거짓말은 아니지만 사실을 부풀린 것**이고, 조문은 거짓과 과장을 나란히 금지한다.

그리고 **누가 광고했는지가 흐려지는 문제**가 있다. 실제로 응대하는 사람이 중개보조원인 경우가 있는데, 광고에 보조원에 관한 사항을 넣는 것은 금지되어 있고 **개업공인중개사가 아닌 사람은 광고 자체를 할 수 없다.**

인터넷 광고에는 항목 의무가 하나 더 붙는다. **소재지·면적·가격 등을 명시**해야 한다. 그래서 이 항목들이 비어 있거나 두루뭉술한 광고는 **지켜야 할 것을 안 지킨 광고**다.

구조가 이렇게 되어 있어서, 광고를 보는 단계에서 이미 걸러진다. 그런데 **대부분은 계약서부터 조심하기 시작한다.** 그 전에 이미 선택지가 좁아져 있는데도 그렇다.

공인중개사법 제18조의2가 광고를 직접 규율한다. 제4항이 **부당한 표시·광고**를 금지하면서 유형을 열거한다.

제1호가 미끼 그 자체다. **"중개대상물이 존재하지 않아서 실제로 거래를 할 수 없는 중개대상물에 대한 표시·광고."** 없는 집을 걸어 두는 것이 조문에 적힌 금지 행위라는 뜻이다.

제2호가 과장을 잡는다. **"중개대상물의 가격 등 내용을 사실과 다르게 거짓으로 표시·광고하거나 사실을 과장되게 하는 표시·광고."** 거짓과 과장이 나란히 있다 — 사실이어도 부풀리면 걸린다.

제3호는 그 밖에 **부동산거래질서를 해치거나 중개의뢰인에게 피해를 줄 우려가 있는 것**으로서 대통령령으로 정하는 내용이다. 제5항에 따라 **세부 유형과 기준은 국토교통부장관이 고시**하므로, 구체 목록은 그때그때 고시를 본다.

표시 의무도 있다. 제1항은 중개사무소와 개업공인중개사에 관한 사항을 **명시하여야 하며, 중개보조원에 관한 사항은 명시해서는 아니 된다**고 한다.

제2항이 인터넷 광고에 항목을 더한다. **"중개대상물의 종류별로 대통령령으로 정하는 소재지, 면적, 가격 등의 사항을 명시하여야 한다."** 그래서 이 항목이 비어 있으면 지켜야 할 것을 안 지킨 것이다.

제3항은 아예 자격을 건다. **"개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시·광고를 하여서는 아니 된다."** 광고를 올릴 수 있는 사람 자체가 제한되어 있다는 뜻이다.

제재 금액은 이 강의에 적지 않는다 — 시행령이 정하고 개정된다. 필요한 것은 **금지 유형이 조문에 있다는 사실**이고, 그것만으로 신고할 근거가 된다.

**광고 화면을 캡처해 둡니다.** 주소, 층, 면적, 가격, 관리비가 보이게. 광고는 수정되거나 내려가고, 그러면 대조할 것이 없어집니다.

**전화에서 세 가지를 먼저 확인합니다.** ① 지금 볼 수 있는 집이 맞는지 ② 광고에 적힌 주소·층이 맞는지 ③ 관리비에 무엇이 포함되는지. 가기 전에 묻는 것이라 부담도 적습니다.

**인터넷 광고에 소재지·면적·가격이 없으면 그 자체를 신호로 봅니다.** 명시 의무가 있는 항목입니다.

"방금 나갔다"며 다른 집을 권하면 **그날은 그 집만 보고 결정하지 않습니다.** 시간을 쓴 만큼 그 자리에서 결정하기 쉬워지는 것이 이 방식의 목적입니다.

없는 매물이거나 내용이 광고와 다르면 **캡처와 통화 내용을 근거로 신고할 수 있습니다.** 금지 유형이 조문에 적혀 있어서 "느낌"이 아니라 근거로 말할 수 있습니다.

없는 매물과 과장 광고는 법이 이름 붙여 금지한 유형이다. 광고를 캡처하고 가기 전에 통화로 대조하는 것이 가장 빠른 방어다.