지금 설명하는 사람은 누구인가 — 중개보조원과 공인중개사

집을 보여 준 사람은 친절했다. 근처 시세도 잘 알았고, 등기부를 보며 "이 정도 근저당은 문제없다"고 했다. 명함에는 사무실 이름과 이름만 있었다.

계약 당일 서명한 사람은 처음 보는 사람이었다. 서류를 빠르게 넘기며 설명했고, **현장에서 들었던 이야기는 어디에도 적혀 있지 않았다.**

문제가 생긴 뒤에야 알았다. **집을 보여 주고 "괜찮다"고 했던 사람은 중개보조원이었다.** 확인·설명의 주체가 아니었다.

내가 판단의 근거로 삼은 말은 전부 그 사람에게서 나왔는데, **확인·설명서에는 그 내용이 없었다.** 남아 있는 것은 서명된 종이 한 장뿐이었다.

중개사무소에는 역할이 다른 사람들이 함께 일한다. **개업공인중개사**(사무소를 연 사람), **소속공인중개사**(자격을 가지고 고용된 사람), **중개보조원**(현장안내와 일반 서무를 돕는 사람)이다.

중요한 것은 **확인·설명이라는 행위의 주체가 정해져 있다**는 점이다. 그것은 개업공인중개사의 일이고, 서면에 서명·날인하는 사람도 그다. 보조원은 **업무를 보조**한다.

그런데 소비자가 실제로 만나는 사람은 대개 현장에서 안내하는 사람이다. **집을 보여 주고, 동네를 설명하고, 질문에 답한다.** 판단에 가장 크게 작용하는 대화가 거기서 일어난다.

그래서 구분이 전달되지 않으면 이런 어긋남이 생긴다. **내가 믿은 말과, 책임이 붙는 문서가 서로 다른 곳에 있는 상태.** 나중에 "그때 괜찮다고 했잖아요"가 힘을 갖지 못하는 이유다.

법은 이 어긋남을 두 방향에서 다룬다. **하나는 알리게 하는 것** — 보조원은 자기가 보조원임을 미리 알려야 한다. **다른 하나는 책임을 묶는 것** — 고용된 사람의 업무상 행위는 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다.

뒤쪽이 특히 중요하다. **보조원이 한 일이라고 해서 사무소가 발을 뺄 수 있는 구조가 아니다.** 다만 그것을 주장하려면 **무엇을 들었는지가 남아 있어야 한다.**

그래서 이 강의의 결론은 사람을 의심하라는 것이 아니다. **들은 말을 문서로 옮기라는 것**이다. 「계약서와 특약」의 원칙이 사람에게 적용된 버전이다.

공인중개사법 제18조의4는 짧지만 이 강의의 출발점이다. **"중개보조원은 현장안내 등 중개업무를 보조하는 경우 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야 한다."**

"미리"라는 말이 들어 있다. **집을 보고 마음이 기운 뒤가 아니라, 안내를 시작할 때** 알려야 한다는 뜻이다. 그러니 묻는 것은 실례가 아니라, 원래 먼저 들었어야 할 정보를 확인하는 일이다.

제15조 제2항은 책임을 연결한다. **"소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다."** 현장에서 들은 말이 사무소와 무관해지지 않는다는 근거다.

같은 조 제3항은 2023년에 새로 들어왔다. **"개업공인중개사가 고용할 수 있는 중개보조원의 수는 개업공인중개사와 소속공인중개사를 합한 수의 5배를 초과하여서는 아니 된다."** 자격자 한 명이 감당할 수 없는 규모를 막으려는 조항이다. 이런 조항이 신설됐다는 것 자체가 문제가 실재했다는 뜻이기도 하다.

그리고 제25조가 확인·설명의 형태를 정한다. 제1항은 **중개가 완성되기 전에** 설명하고 **등기사항증명서, 건축물대장 등본, 신탁원부 등 근거자료를 제시**하도록 한다. 말로만 하는 설명이 아니라 **자료를 보여 주며 하는 설명**이다.

제3항은 확인·설명사항을 **서면으로 작성해 거래당사자에게 교부**하게 하고, 제4항은 **개업공인중개사가 서명 및 날인**하되 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있으면 **함께 서명·날인**하게 한다.

여기서 실무 요령이 하나 나온다. **확인·설명서의 서명란을 보면 누가 이 중개행위를 했는지가 남는다.** 현장에서 설명한 사람과 서명한 사람이 다르다면, 내가 들은 내용이 문서에 반영됐는지 확인할 이유가 그만큼 커진다.

집을 보러 갔을 때 **처음에 한 번 묻습니다.** "공인중개사이신가요, 보조원이신가요?" 미리 알려야 하는 사항이라 답을 못 받을 이유가 없습니다.

현장에서 들은 말 중 **판단에 영향을 준 것을 메모**해 둡니다. 근저당, 선순위, 위반건축물 여부, 관리비, 전입신고 가능 여부 — 「선순위 확인 3종」·「전입신고가 안 되는 집」·「관리비에 숨긴 월세」에서 배운 항목들입니다.

계약 자리에서 **확인·설명서를 받아 그 메모와 대조**합니다. 들은 내용이 문서에 없으면 그 자리에서 적어 달라고 요청합니다. 이것이 이 강의의 핵심 동작입니다.

**근거자료를 보여 달라고 합니다.** 등기사항증명서, 건축물대장, 신탁이면 신탁원부입니다. 제시가 절차에 포함되어 있으므로 무리한 요구가 아닙니다.

확인·설명서의 **서명란을 확인**합니다. 개업공인중개사의 서명·날인이 있는지, 중개행위를 한 소속공인중개사가 있다면 함께 서명했는지 봅니다.

설명의 주체는 개업공인중개사이고 절차는 근거자료 제시와 서면 교부다. 현장에서 들은 말은 확인·설명서에 옮겨야 남는다.