관리비에 숨긴 월세 — 왜 이 집만 관리비가 비쌀까

월세 40만 원에 관리비 25만 원인 원룸이었다. 옆 건물은 월세 55만 원에 관리비 7만 원. **합치면 비슷하니 상관없다고 생각했다.**

1년 뒤 갱신할 때 차이가 드러났다. 월세는 그대로였는데 **관리비가 25만 원에서 33만 원이 됐다.** 이유를 묻자 "건물 유지비가 올랐다"는 답만 돌아왔다.

차임이라면 증액에 상한이 있다는 것을 알고 있었다. 그런데 오른 것은 차임이 아니라 관리비였다. **상한을 이야기할 자리가 없었다.**

게다가 무엇에 쓰이는 돈인지 끝까지 알 수 없었다. 청소, 인터넷, 수도, 공용전기라고 했지만 **금액을 나눈 내역은 받은 적이 없었다.**

나중에 하나 더 알았다. 보증보험과 보증금 관련 계산에서 **관리비는 월세로 잡히지 않았다.** 내가 매달 낸 65만 원 중 40만 원만 임대차의 숫자였다.

월세와 관리비는 매달 내 통장에서 같이 빠져나가지만, **법이 보는 이름이 다르다.** 이 차이에서 세 가지가 갈린다.

**첫째, 인상 상한.** 임대차의 차임과 보증금은 증액에 제한이 있다. 상한도 있고 간격도 있다. **그런데 이 조항은 "차임이나 보증금"에 걸린다.** 관리비라는 이름으로 나간 돈은 그 문장 밖에 있다.

그래서 월세를 낮추고 관리비를 키운 구조에서는, 갱신 때 **상한이 걸리지 않는 쪽만 올리는 일**이 가능해진다. 세입자 입장에서는 총액이 올랐는데 따질 근거가 약하다.

**둘째, 보호 장치의 계산.** 보증금과 차임을 기준으로 하는 계산들 — 우선변제 판단, 보증보험 산정 같은 것들 — 에서 관리비는 차임으로 잡히지 않는다. **매달 내는 돈은 같아도, 나를 보호하는 계산에 들어가는 숫자는 작아진다.**

**셋째, 기록.** 신고와 과세의 기준이 되는 것도 차임이다. 관리비로 옮긴 부분은 기록에 남는 임대차 조건에서 빠진다. 나중에 시세를 다투거나 증명할 때 근거가 얇아진다.

그래서 이 문제는 "관리비가 비싼 집"의 문제가 아니다. **보호가 얇아진 집**의 문제다. 판단 기준을 바꿔야 한다.

다행히 제도가 한 걸음 들어와 있다. **주택 임대차를 중개할 때 관리비의 금액과 산출내역은 중개사가 확인·설명해야 하는 항목**이고, 확인·설명서에 적어 교부하게 되어 있다. 즉 **"얼마인지"만이 아니라 "어떻게 나온 금액인지"를 서면으로 받을 수 있다.**

내역을 받아 보면 판단이 쉬워진다. 청소·승강기·공용전기처럼 실제 비용이 있는 항목이 대부분이면 정상이다. **항목 없이 "일괄 25만 원"이면, 그것은 관리비라는 이름의 월세다.**

주택임대차보호법 제7조는 **차임 등의 증감청구권**을 정한다. 제1항은 증액청구를 **"임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다"**고 한다.

제2항은 폭을 정한다. **"제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다."** 다만 시·도가 조례로 그 범위에서 상한을 달리 정할 수 있다는 단서가 붙는다.

여기서 문장을 정확히 읽는 것이 이 강의의 전부다. **제한이 걸린 대상은 "차임이나 보증금"이다.** 관리비는 이 문장에 없다. 월세를 관리비로 옮기면 그만큼이 이 상한 밖으로 나간다.

그래서 계약 구조를 볼 때 총액만 보면 안 된다. **총액 중 얼마가 제7조의 보호 안에 있는가**를 봐야 한다. 같은 65만 원이어도 40+25와 55+10은 다른 계약이다.

대응 근거도 법에 있다. 공인중개사법 시행령 제21조 제1항 **제3호의2는 확인·설명 사항으로 "관리비 금액과 그 산출내역"**을 정한다. 같은 항 단서에 따라 이 항목은 **주택 임대차 중개의 경우에만** 적용된다 — 바로 이 상황을 겨냥해 들어온 규정이다.

그리고 공인중개사법 제25조 제3항·제4항에 따라 확인·설명사항은 **서면(중개대상물 확인·설명서)으로 작성해 거래당사자에게 교부**하고, 개업공인중개사가 **서명 및 날인**한다. 말로 들은 관리비가 아니라 **서명된 문서로 남는 관리비**를 받을 수 있다는 뜻이다.

정리하면 이렇다. 관리비 자체는 잘못이 아니다. **잘못은 내역 없이 크고, 상한 밖에서 오르는 구조다.** 그 구조를 계약 전에 드러내는 방법이 서면 산출내역이다.

집을 비교할 때 **월세와 관리비를 더한 값으로 줄을 세웁니다.** 그리고 그중 관리비 비중이 유독 큰 집은 따로 표시해 둡니다.

계약 전에 **관리비 산출내역을 서면으로** 요청합니다. 확인·설명서에 적히는 항목이므로 특별한 요구가 아닙니다. 항목별 금액이 나오지 않고 "일괄"이면 그 이유를 묻습니다.

내역을 보고 **고정비와 사용량 비례를 구분합니다.** 청소·승강기·공용전기는 대체로 고정, 수도·난방은 사용량에 따라 움직입니다. 한 항목이 지나치게 크면 그것이 월세일 가능성이 높습니다.

특약에 한 줄 넣습니다. **"관리비는 계약 시 교부한 산출내역에 따르며, 항목 신설·인상 시 근거를 서면으로 제시한다."** 「계약서와 특약」에서 배운 대로, 말한 것은 증거가 아닙니다.

이미 살고 있고 관리비만 크게 올랐다면, 먼저 **산출내역을 문서로 요구**합니다. 근거가 나오지 않는 인상은 그 자체가 협의의 출발점이 됩니다.

증액 상한은 차임과 보증금에 걸린다. 관리비로 옮겨 간 월세는 그 상한 밖에 있으므로, 산출내역을 서면으로 받아 둔다.