내가 계약한 사람이 집주인이 아닐 때 — 전대차

셰어하우스에 들어갔다. 운영자가 보증금을 받고 계약서를 써 줬다. 방 상태도 좋았고 조건도 나쁘지 않았다.

반년쯤 지나 집주인이 찾아왔다. **운영자가 월세를 몇 달째 내지 않고 있었고, 애초에 재임대에 동의한 적도 없다고 했다.**

집주인은 운영자와의 계약을 해지했다. 그러자 그 위에 얹혀 있던 내 계약도 함께 무너졌다. **나는 집주인에게 아무것도 주장할 수 없었다.** 내 계약 상대는 운영자였기 때문이다.

보증금은 운영자에게 받아야 했는데, 그 사람은 이미 여러 집에서 같은 상태였다. 나는 아무 잘못을 하지 않았고, 월세도 밀린 적이 없었다.

계약은 **서명한 두 사람 사이에서만** 효력을 갖는 것이 원칙이다. 내가 운영자와 계약했다면 내 상대는 운영자이고, 집주인은 내 계약과 무관한 사람이다.

전대차는 이 구조가 2층으로 쌓인 형태다. **1층: 집주인 ↔ 임차인(운영자). 2층: 운영자 ↔ 나.** 내 권리는 2층에 있고, 2층은 1층이 서 있어야 서 있다.

그래서 1층이 무너지면 — 운영자가 월세를 밀려 해지되거나, 계약 기간이 끝나거나 — **2층도 함께 사라진다.** 내가 성실했는지는 상관이 없다.

여기에 법이 하나 더 얹는다. **임대인의 동의 없는 전대는 그 자체가 해지 사유다.** 즉 무단전대라면 집주인은 언제든 1층을 끊을 수 있는 카드를 들고 있는 셈이다. 내 계약은 상대의 선의가 아니라 **제3자의 결심**에 걸려 있다.

반대로 **임대인의 동의를 서면으로 받아 두면** 그림이 달라진다. 해지 카드가 사라지고, 내 지위를 집주인에게 설명할 근거가 생긴다. 동의 여부 하나가 이 계약의 성격을 통째로 바꾼다.

문제는 이 구조가 잘 안 보인다는 점이다. **"임대인" 자리에 운영자 이름이 적혀 있으면 그냥 집주인인 줄 안다.** 셰어하우스, 단기임대, 사무실 재임대, 지인이 살던 집을 이어받는 경우가 전부 여기에 해당한다.

확인은 「신탁 부동산」에서 배운 것과 같은 동작이다. **등기부의 소유자 이름과 계약서에 서명하는 사람의 신분증을 맞춰 본다.** 다르면 두 가지 중 하나다 — 대리(위임장·인감증명서 필요)이거나, 전대(임대인 동의서 필요).

민법 제629조가 이 구조를 정면으로 다룬다. **제1항 "임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다."**

**제2항 "임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다."** 두 문장이 전부지만 결과는 크다. 무단전대인 순간, 내 계약의 토대인 1층 계약이 **집주인의 선택만으로 끊길 수 있는 상태**가 된다.

그러니 전대차에서 확인할 것은 딱 하나로 정리된다. **임대인의 동의가 있는가.** 있으면 제629조의 위반이 아니고, 해지 카드도 생기지 않는다.

동의는 **서면으로** 받는다. 구두 동의도 법적으로 불가능하지는 않지만, 나중에 다투게 되면 증명하는 사람은 나다. 「계약서와 특약」의 원칙과 같다 — 말한 것은 증거가 아니다.

주택임대차보호법은 별개로 작동한다. 제2조에 따라 **주거용 건물의 임대차라면 이 법이 적용**되므로, 전입신고와 확정일자는 전대차에서도 해 둔다. 다만 이것이 1층 붕괴를 막아 주지는 않는다. **두 장치는 서로 다른 위험을 막는다.**

중개를 통했다면 근거가 하나 더 있다. 공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제2호는 확인·설명 사항에 **"소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항"**을 넣는다. **임차권이 명시되어 있다.** 즉 "이 방을 내놓는 사람이 소유자인지 임차인인지"는 설명해야 하는 항목이다.

계약서에 서명하기 전, **등기부의 소유자 이름과 앞에 앉은 사람의 신분증을 나란히 놓고 봅니다.** 이름이 같으면 그대로 진행합니다.

다르다면 어느 쪽인지 묻습니다. **대리라면 위임장과 인감증명서**, **전대라면 임대인의 동의서**입니다. 둘 다 없이 "집주인이 알고 있다"는 말만 있으면 진행하지 않습니다.

동의서에는 **임대인 이름, 이 주소, 전대에 동의한다는 문장, 날짜, 서명·날인**이 들어가야 합니다. 가능하면 임대인과 직접 통화해 확인하고 그 사실을 특약에 적습니다.

셰어하우스·단기임대라면 **1층 계약의 남은 기간**을 확인합니다. 내 계약이 그보다 길면 그 초과분은 처음부터 보장되지 않는 기간입니다.

전대차라도 **전입신고와 확정일자는 반드시** 합니다. 1층 붕괴는 못 막지만 다른 위험은 막습니다.

내 계약이 남의 계약 위에 얹혀 있으면 아래가 끊길 때 같이 끊긴다. 임대인의 서면 동의 하나가 그 위험을 없앤다.