전입신고가 안 되는 집 — 위반건축물과 근린생활시설

같은 동네인데 유독 싼 집이 있었다. 넓고 깨끗했고, 집주인은 "사무실로 등록된 곳인데 사는 데는 문제없다"고 했다.

중개사도 "여기 다 그렇게 산다"고 했다. 계약했다. 그런데 **전입신고를 하러 갔더니 처리가 되지 않았다.** 주소 자체가 없는 호수였다.

전입신고가 안 되니 확정일자도 의미가 없었다. 「대항력과 우선변제권」에서 배우는 대항력이 생기지 않은 것이다. **보증금을 지킬 순서표에 아예 이름을 올리지 못한 상태**로 2년을 살았다.

거기에 하나 더 있었다. 그 건물은 위반건축물이었다. 구청에서 시정명령이 나왔고, 집주인은 원상복구를 해야 했다. **원상복구는 그 방을 없애는 일이었다.**

보증보험도 알아봤지만 가입이 되지 않았다. 남은 선택은 집주인이 돈을 줄 때까지 기다리는 것뿐이었다.

문제를 두 개로 나눠야 정확히 보인다. 섞으면 반대 방향의 오해가 둘 다 생긴다.

**첫째, 법이 적용되는가.** 주택임대차보호법은 "주거용 건물"에 적용된다. 그리고 이 판단은 **등기부나 대장에 적힌 용도가 아니라 실제 사용 형태**로 한다. 근린생활시설로 되어 있어도 실제로 살고 있으면 이 법의 보호 대상이다.

**둘째, 그 보호를 실제로 받을 수 있는가.** 여기가 진짜 문제다. 보호 장치의 시작인 대항력은 **전입신고**에서 나온다. 그런데 주소가 없거나(무허가·불법 증축) 호수가 대장과 맞지 않으면 전입신고가 막히거나 잘못된 주소로 들어간다.

즉 **법은 나를 보호하겠다는데, 보호를 켜는 스위치를 누를 수 없는 상태**가 된다. 그래서 "근생이라도 주임법 적용되니까 괜찮다"는 말은 절반만 맞고, 실무에서는 틀린 쪽으로 작동한다.

세 번째 층이 위반건축물이다. 시정명령이 나오면 **사용금지·사용제한이나 원상복구**로 이어질 수 있다. 원상복구가 곧 그 방을 없애는 일인 경우가 흔하다. 집주인에게는 이행강제금이 반복해서 부과되므로 **집주인의 자금 사정도 같이 나빠진다.**

그리고 보증보험이 막힌다. 「보증보험」은 사실상 유일한 안전망인데, 위반건축물이나 주거용이 아닌 용도는 가입이 거절되는 경우가 많다. **안전망 세 개가 동시에 빠진다 — 대항력, 보증보험, 그리고 집주인의 상환 능력.**

확인 방법은 오히려 단순하다. **건축물대장**을 보면 된다. 용도가 적혀 있고, 위반 사실이 있으면 **대장에 위반내용이 기재**된다. 등기부에는 이 정보가 없다. 그래서 「등기부 읽는 법」에서 배운 등기부만으로는 이 위험을 잡을 수 없다.

주택임대차보호법 제2조는 적용 범위를 이렇게 정한다. **"이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다."**

문장이 "주거용 건물"이라고만 하고 등기·대장의 용도를 조건으로 걸지 않는다는 점이 중요하다. **실질로 판단한다**는 뜻이고, 뒷문장은 일부를 다른 용도로 쓰더라도 마찬가지라는 확인이다.

그러니 "근생이라 법이 적용 안 된다"는 말은 정확하지 않다. **다만 그 사실이 안심의 근거가 되지도 않는다.** 보호가 작동하려면 전입신고로 대항력이 생겨야 하고, 그것은 별개의 관문이다.

건축법 제79조는 위반건축물에 대한 조치를 정한다. 제1항에서 허가권자는 **해체·개축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치**를 명할 수 있다. "사용금지·사용제한"이 조문에 직접 들어 있다는 점을 눈여겨봐야 한다. 살고 있는 사람에게 그대로 닿는 조치다.

같은 조 제2항은 시정명령을 이행하지 않은 건축물에 대해 **다른 법령에 따른 영업 등의 허가·면허·인가·등록·지정을 하지 않도록 요청**할 수 있게 한다. 위반 상태가 그 건물에서 벌어지는 다른 일까지 묶는다는 뜻이다.

그리고 제4항이 실무에서 가장 쓸모 있다. **"허가권자는 제1항에 따른 시정명령을 하는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축물대장에 위반내용을 적어야 한다."** 위반 사실이 대장에 남는다는 것 — 이것이 계약 전에 확인할 수 있는 근거다.

중개사 쪽에도 근거가 있다. 공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제1호는 확인·설명 사항에 **종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도**를 포함시킨다. **용도는 설명해야 하는 항목**이다. 물어보는 것이 실례가 아니라, 설명받는 것이 원래 절차다.

계약 전에 **건축물대장**을 뗍니다(정부24). 두 가지만 봅니다 — **① 용도가 무엇으로 되어 있는지 ② 위반건축물 표시가 있는지.**

용도가 근린생활시설·업무시설이거나 위반 표시가 있으면, 그 자리에서 **보증보험 가입이 되는지**를 먼저 확인합니다. 안 되면 보증보험이라는 안전망이 없는 계약입니다.

**호수가 대장과 일치하는지** 확인합니다. 대장에는 없는 "302호"가 현장에는 있는 경우가 있습니다. 전입신고가 엉뚱한 주소로 들어가면 대항력이 그 주소에 붙지 않습니다.

**"전입신고를 조금만 미뤄 달라"는 요구는 그 자체로 거절 사유입니다.** 대항력을 포기하라는 요구와 같습니다. 이유가 무엇이든 결과는 하나입니다.

그래도 계약한다면 **계약 당일 전입신고와 확정일자를 마치고**, 실제로 처리됐는지 확인서로 확인합니다. 「계약서와 특약」에서 배운 특약으로 "전입신고·확정일자에 지장이 있으면 계약을 해제하고 전액 반환한다"를 넣습니다.

실제로 살면 법은 적용되지만, 전입신고가 막히면 보호는 켜지지 않는다. 건축물대장에서 용도와 위반 표시를 먼저 본다.