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바쁘면 이것만 — 30초
- 계약금을 넣기 전에 은행에서 내 한도를 확인한다. 순서가 바뀌면 되돌릴 수 없다.
- 집값의 몇 %로 계산하지 않는다. 여러 기준 중 가장 낮은 값이 내 한도다.
- 기존 할부와 마이너스통장이 한도를 깎는다. 확인 전에 정리한다.
이렇게 잃는다
서울 12억짜리 아파트를 보러 갔다. 중개사가 "여기는 대출 잘 나온다"고 했다. 인터넷에서 를 찾아보니 집값의 일정 비율까지 빌려준다고 나와 있었고, 계산해 보니 자금이 맞을 것 같았다.
계약금을 넣고 은행에 갔다. 나온 한도는 계산했던 금액보다 한참 적었다. 소득 대비 상환 능력에서 막혔고, 그 위에 금액 상한이 따로 걸려 있었다.
날짜는 정해져 있었다. 급하게 돈을 구하지 못하면 계약금을 잃는 상황이었다.
기억할 한 줄
만 보고 계산하면 실제 한도와 억 단위로 벌어질 수 있다.
왜 그렇게 되나
대출 한도는 하나의 공식으로 나오지 않는다. 서로 다른 기준 여러 개를 각각 계산한 뒤, 그중 가장 낮은 금액이 실제 한도가 된다.
첫째는 집을 기준으로 본다. 집값에 견줘 얼마까지 빌려줄지 정한 비율이 다. 둘째는 사람을 기준으로 본다. 내 소득으로 갚을 수 있는지 보는 것이 이다. 셋째로 금액 자체에 상한이 걸리기도 한다.
여기에 하나가 더 붙는다. 심사할 때는 지금 금리가 아니라 나중에 오를 수도 있는 금리로 계산한다. 이것이 다. 실제 낼 이자보다 높은 금리로 심사하니 한도는 더 줄어든다.
이 순서로 보면 됩니다
- 1
① 집 기준 —
집값에 비율을 곱한다.
- 2
② 사람 기준 —
내 소득에서 기존에 갚는 돈을 뺀 여력만큼만 빌릴 수 있다.
- 3
③ 금액 상한
따로 걸리는 한도가 있으면 그 위로는 못 간다.
- 4
④ 셋 중 가장 낮은 것이 내 한도
가장 높은 것이 아니라 가장 낮은 것이다.
현장에서는
법과 다르게 돌아가는 부분을 그대로 짚습니다. 권하는 것이 아니라, 알고 판단하시라는 뜻입니다.
한도는 **물어보는 곳마다 다르게 나온다.** 그래서 처음 알아보는 사람은 누구 말이 맞는지 몰라 혼란스러워진다.
다르게 나오는 이유가 있다. **어느 규제가 먼저 걸리는지가 사람마다 다르고**, 상담하는 쪽에서 어느 조건을 가정했는지도 다르기 때문이다. 같은 사람에게도 조건을 어떻게 잡느냐에 따라 숫자가 움직인다.
그리고 **"대충 이 정도 나옵니다"**로 듣는 경우가 많다. 정식 심사가 아니라 경험에 기댄 어림인데, 듣는 쪽에서는 확정으로 받아들인다. 그 숫자로 집을 보러 다니기 시작한다.
문제는 그 어림이 틀렸을 때다. **계약금을 넣은 뒤에 한도가 모자란 것을 알게 되면** 선택지가 거의 없다. 「사업자로 돌리면 됩니다」 같은 제안이 정확히 이 자리에서 들어온다.
상담사 쪽 사정도 있다. 한도를 낮게 말하면 손님이 다른 데로 가고, **높게 말해야 상담이 이어진다.** 나쁜 뜻이 아니라 구조가 그렇게 되어 있다.
그러니 순서가 실전이다. **집을 보기 전에, 계약금을 넣기 전에 은행에서 확인한다.** 말이 아니라 서류로 받아 두면 그 뒤의 모든 판단이 단단해진다.
이 순서로 보면 됩니다
- 1
곳마다 다르다
어느 규제가 먼저 걸리는지와 가정이 다르기 때문이다.
- 2
어림을 확정으로 듣는다
"대충 이 정도"로 듣고 그 숫자로 집을 보러 다닌다.
- 3
높게 말할 유인
낮게 말하면 손님이 다른 데로 간다.
- 4
틀리면 선택지가 없다
계약금을 넣은 뒤에 알면 위험한 제안이 들어온다.
기억할 한 줄
말이 아니라 서류로 받아 두면 그 뒤의 모든 판단이 단단해진다.
알아둘 것
구체적인 비율과 금액은 자주 바뀐다. 지역, 규제지역 여부, 주택 수, 대출 유형(변동·혼합·주기형)에 따라 다르고 반년 단위로 조정되기도 한다. 그래서 인터넷에서 본 숫자를 그대로 믿으면 안 된다.
변하지 않는 것은 순서다. 여러 기준을 각각 계산해 가장 낮은 금액이 한도가 된다는 구조는 그대로다.
그리고 기존에 갚고 있는 돈이 여력을 먼저 차지한다. 할부·카드론·학자금이 여기서 한도를 깎는다. F1에서 본 그 지점이다.
해보기
대출 한도 계산에 내 조건을 넣어 보자. 기준· 기준·금액 상한이 각각 얼마인지 따로 나오고, 그중 무엇이 내 한도를 결정하는지 표시된다.
만 봤을 때와 실제 한도의 차이도 함께 나온다. 그 차이가 계약금을 잃는 금액이다.
⚠️ 규제 수치는 화면에서 직접 넣게 되어 있다. 은행이나 금융위원회 공지에서 확인한 값을 넣어야 맞는 계산이 나온다.
한 줄 정리
세 기준 중 가장 낮은 것이 내 한도다. 계약금 넣기 전에 은행에서 확인하자.
이해했는지 확인해 봅시다
외웠는지가 아니라 판단할 수 있는지를 묻습니다.
4문항입니다. 본문을 잠시 접고 풀어보세요. 찾아보며 푸는 것보다 한 번 떠올려 보는 편이 훨씬 오래 남습니다. 막히면 본문을 다시 펼칠 수 있습니다.
이 화면의 내용은 일반적인 정보 제공이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 제도와 금액 기준은 바뀔 수 있으므로 각 항목에 표시된 기준일자를 확인하고, 구체적인 사안은 전문가와 상담하세요.
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